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小产权房买卖协议被认定有效

新京报讯 (记者张玉学)3年前,阴女士将一套小产权房出售。今年10月,她以“小产权房不能买卖”为由,起诉买房人,请求法院判令双方合同无效。

买房者称,阴女士因房价飙升起诉要求“毁约”。

近日,门头沟法院一审判决,双方房屋买卖协议有效。阴女士提出上诉。

卖房者

合同违反国家有关规定

阴女士称,2010年1月,她与某单位科员朱先生签订了《房屋买卖协议》,将自己在门头沟某村的一套小产权房以45万元出售给朱先生。

阴女士称,签约后,她得知与朱先生的协议违反了国家关于“小产权房禁售”的规定,协议属于无效合同。于是,她就开始找朱先生要求退款、确认合同无效,但对方一直不同意,“让我去起诉”。

诉状中,阴女士请求法院判令她与朱先生的协议无效。

买房者

房价飙升卖房人想毁约

“合同签订之前,我就知道该房屋是小产权房。”庭审中,朱先生说,由于小产权房价格比商品房价格有明显优势,选择购买用于自己使用。他认为阴女士之所以起诉,是因为房价飙升,觉得亏了,萌生毁约的想法。

“签订协议、支付房款后,我与村委会也签署了入住协议,钥匙也给了我,房屋完成了实际交付,其实际使用人就应该是我。”朱先生提出,阴女士的诉讼已经过了2年诉讼时效,法院应予驳回其起诉。

法院

双方未约定产权办理

法院审理认为,本案中,买卖双方签订的《房屋买卖协议》是当事人真实的意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,应为有效合同。加之,双方均明确在买卖诉争房屋时,对于该房屋为小产权房的事实均知情。

近日,法院表示,鉴于我国对小产权房的相关法律规定尚未出台、双方当事人就诉争房屋正式产权手续的办理并无明确约定,法院对于阴女士要求确认合同无效的诉讼请求,不予支持。

“现在这个房子还在我的名下。小产权房是不可以买卖的,我肯定要提起上诉。”宣判后,阴女士表示。

合同有效 交易不一定安全

北京隆安律师事务所高级合伙人陈旭认为,虽然合同是买卖双方真实意思的表示,签订合同后双方当事人要按照合同履约,但因为合同的内容涉及明确不能买卖的小产权房,合同是否能继续履行,值得探讨。

陈旭称,近期,国土部、住建委在联合清理排查、叫停小产权房,明确强调小产权房不存在“转正”的可能性,因此购房人的权益一旦被侵犯就很难得到维护。该案的判决,并不意味着小产权房屋交易就安全,购房者选择这样的房屋,仍然是不可取的。

北京兰台律师事务所律师包华表示,即使有合同,小产权房也不能买卖的。

■ 另案

画家购买小产权房被判腾房

2002年7月,画家李玉兰与农民马海涛签订协议,约定以45000元购买位于通州区宋庄镇一处小产权房。

后来,宋庄重新规划园区和道路,很多农家院落面临拆迁,房主会得到巨额拆迁补偿。

2006年12月,马海涛向法院起诉要求确认双方房屋买卖协议无效,李玉兰返还房屋。

李玉兰辩称,双方协议合法有效,且“马海涛是居民户口,无权要求退还房屋,起诉超过了时效”。

通州法院一审认为,违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。李玉兰是居民,依法不得买卖农村集体经济组织成员住房。故判决双方合同无效,诉讼时效因合同无效属自始无效,李玉兰应腾退房屋,马海涛给付李玉兰补偿款93808元。

同年12月,二中院终审维持了原判。

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