苏州全面禁止新建商业地产“售后包租”

可分割商铺冻结部分项目，预售前三年内不许卖 意在遏制商业地产过度开发　　

苏州市政府日前出台严厉的商业地产调控政策，此举将使苏州的商业地产降温，对于已经在苏州投资商铺的上海投资者来说，则是一把双刃剑。

去年商业地产成交破万套　　

从2008年以来，苏州市的商业地产市场一直热度不减。中国房产信息集团提供的数据显示，2013年苏州商业地产供应和成交全都破万套，都创造了2008年以来的最高纪录。其中去年11月苏州市商业地产供应3000套，成交660套；12月供应1420套，成交3352套；即便在节前的传统“低谷”期，今年1月苏州商业地产依然成交高达1506套，接近2008年全年成交量。　　

面对火热的商业地产市场，苏州市政府日前出台了专门针对商业地产的调控政策，这份名为《关于进一步加强全市商业房地产项目管理意见》的文件规定，对于可分割出售类的商业房地产项目在预售前需划出一部分房产作为风险防范资产予以冻结，三年内不得销售、抵押和转让，具体为：建筑面积在10万平方米以下的，不得低于地上总建筑面积的30%；建筑面积在10万平方米以上的，按地上总建筑面积3万平方米划定。冻结时间为三年。冻结期内不得销售、抵押和转让。　　

同时，提高新建商业房地产项目货币资本金监管标准，全面禁止“售后包租”。“对于房地产开发企业采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房的，由住建部门依法予以查处，并可冻结该项目商品房网上签约功能。”同时“对不可分割出售类的商业房地产项目，禁止虚拟分割，禁止以出售使用权、租售权、收益权等名义拆零销售。”

面对空前严厉的“限售政策”，大部分专家还是倾向于苏州的政策更多的是为了解决“售后包租”引发的问题，“商业地产开发过剩，会给政府带来很多麻烦：商铺空置、影响市容、小业主闹事（包租合同中止、开发商跑路）。负责任的开发商，应持有部分物业，持续经营。但当前很多开发商像卖住宅一样卖掉商铺，回笼资金，自己爽后，哪管小业主与政府苦逼？”上海易居房地产研究院副院长杨红旭说。　　

对中小投资客来说，不少业内人士都认为，此举将是一把“双刃剑”，一方面规范了商业地产市场，使得开发商不敢随便“跑路”，不敢随意分割商铺；可是另一方面，这一政策可能会使开发商对进入苏州市场产生一定的抗拒心理，使得商业市场降温，进而影响商铺的回报。　　

不过，德融地产市场研究部发布的报告认为，类似的政策条款在北上广等一线城市出现的概率相对较小7，目前一线城市的主要区域开发过剩现象仍在可控范围内。