房地产纠纷案件中应注意的若干问题
一、合同的执行
（一）合同善后
1、对合同约定不明的情况，尽量以各种方式完善与补充，比如签订补充协议、备忘录、书面往来确认等。
2、必要时，可作小的让步，以换取大的利益的确认，如建设工程中，重点要确认工期、质量、工程款支付进程、工程量及造价等。
（二）证据保全
1、将所有书证、物证妥善保存，是保证胜诉的重要一环。在法庭上，任何口头的证明，如果没有相应的书证佐证，将不为法庭采信。
2、在庭审举证中，当事人应当向法院提交原始的书证与物证，如土地使用权转让合同、施工合同、设计变更通知书、商品房预售合同等。
3、履约过程中的一些法律文件，对案件胜败有时候具有决定意义，如现场签证、备忘录、隐蔽工程验收证明、停水停电证明、甲方供料验收回单、来往函件、委托书、律师公函、工程师函、工程量清单等。
4、证据保全的方式很多：A、书面的记录、函件、合同文本及其他法律文件；B、物证：封样、现场原始状况等；C、摄影、照片（最好办理公证）。
二、案件管辖
对于合同中与仲裁条款，基本事实清楚，对方当事人具有偿债能力的案件，选择仲裁不失为一种解决争议的办法。因为仲裁为一裁终局，快效省事。
如果选择诉讼，房地产案件一般选择不动产所在地法院受理。根据最高院（1993）37号文规定：以房地产为标的的买卖、租赁、典当纠纷，以及房地产开发、建筑承包、入股、联营、代理、居间纠纷等由法院民庭受理。
（一）诉前准备
1、调查取证工作。凡是有利于诉讼的任何书证、物证及其他证据材料都应当收集。
2、起诉材料准备：
A、书证、物证，书证目录并说明举证目的一式数份（根据对方当事人人数提供）；
B、诉状正本及副本；
C、公司营业执照副本复印件、法定代表人身份证明；
D、对方当事人工商注册资料或营业执照副本复印件；
E、聘请律师的，应当办理聘请手续（合同、委托书、律师事务所公函）；
F、准备法院诉讼费。
3、为了法院法律文书能及时执行，如有必要，可采取诉前保全措施：
A、申请书；
B、担保书及资产负债表；
C、对方当事人银行帐号及资产状况。
（二）办案思路与举证方式：
1、房地产案件，应当抓住案件的要害，选择一个可能胜诉的角度重点展开。
A、土地案件：重点：交地条件，地下障碍物的清除，土地出让金（转让金）的支付期限以及合同中约定的对己方有利的条款。
B、建设工程案件：重点：合同中的关键条款，现场签证，工程量清单，房屋质量，工期逾期及责任认定，造价及工程款支付。
C、房屋预售案件：重点：合同约定，交房时限，房屋质量，大产证、小产证的办理时限。
2、举证方式：
A、应当有书证目录及举证目的之说明。每份书证上写明原（被）告于×年×月×日递交法庭，委托代理人签名。
B、举证方式，应当有保留举证，对于有“杀伤力”的证据，可在庭审结束前举证或庭审结束后数日内提交法庭。
C、在休庭期间，应当继续收集证据。
3、必要时考虑反诉，不要一味追求过高的诉讼标的，应当根据合同及实际情况，计算出直接损失及合同中有约定的索赔金额。
（三）对于是否申请法院进行鉴定或造价审计，要慎重考虑。要考虑鉴定或审计结果对己方的利弊及在诉讼中的影响。
三、关于违反合同的责任
1、经审查认定有效的合同，双方当事人应按照合同的约定或法律的规定履行。
2、在合同履行过程中，由于不可抗力的原因，致使合同难以继续履行或继续履行将给一方造成重大损失，当事人提出变更或解除合同的，应予支持。因此造成的损失，由当事人双方合理负担。
3、当事人以对合同内容有重大误解或合同内容显失公平为由，提出变更合同的，应予支持。但因下列情形之一要求变更合同的，不予支持：
A、合同约定的出资额、价格虽与当时的市场行情有所不同，但差别不大，一方当事人以缺乏经验不了解市场行情等为由，提出变更合同的。
B、合同履行的结果不是合同签订时不能预见的，而是因当事人经营不善、管理不当或判断失误等原因造成的，一方当事人提出变更合同的。
4、合同一方有充分证据证明确系不可抗力，致使合同不能按期履行或不能完全履行的，根据实际情况，可准予延期履行、部分履行或不履行，并部分或全部免予承担违约责任。
5、合同一方违反合同，应向对方支付违约金。合同对违约金有具体约定的，应按约定的数额支付违约金。约定的违约金数额一般以不超过合同未履行部分的价金总额为限。对违约金无约定或约定不明确的，按没有约定处理。
6、合同一方违反合同给对方造成损失，支付违约金不足以赔偿的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。
7、合同一方违约致使合同无法履行的，应赔偿对方的损失。实际损失无法确定的，可参照违约方所获利润确定赔偿金额。
8、合同约定了违约金和罚款的，或只约定罚款的，只要其金额不超过未履行部分总额的，可将罚款视为违约金处理。
9、合同一方未将对方的投资款用于履行合同而挪作他用，致使合同不能履行的，依法应承担违约责任，赔偿因不履行给对方造成的实际损失。
10、违约方将对方的投资款挪作他用并获利的，如所获利润高于或等同于对方实际损失的，应将其所获利润作为对方的损失予以赔偿；如所获利润低于对方的实际损失的，应当赔偿对方的实际损失；如违约方所获利润无法确定的，可按银行同类贷款利率的四倍赔偿对方的损失。
四、关于无效合同的处理问题
1、经审查认定无效的合同，一方依据无效合同取得的财产应当返还对方。因合同无效给对方造成损失的，应按过错责任原则由过错方赔偿损失。过错方承担赔偿责任的赔偿金数额，应相当于无过错方的实际损失。双方均有过错的，按过错责任大小各自承担相应的责任。双方故意严重违反有关法律、法规而致合同无效的，应追缴双方已经取得或约定取得的财产。
2、合作建房合同被确认无效后，在建或已建成的房屋，其所有权可确认归以土地使用权作为投资的一方所有，对方的投资可根据资金的转化形态，分别处理：
A、资金尚未投入实际建设的，可由以土地使用权作为投资的一方将对方投入的资金予以返还，并支付同期同类银行贷款的利息；
B、资金已转化为在建中的建筑物，并有一定增值的，可在返还投资款的同时，参照当地房地产业的利润情况，由以土地使用权作为投资的一方给予对方相应比例的经济赔偿；
C、房屋已建成的，可将约定出资方应分得的房产份额按现行市价估值或出资方实际出资占房屋造价的比例，认定出资方的经济损失，由以土地使用权作为投资的一方给予赔偿。
3、预售商品房因预售方的过错造成合同无效的，应根据房地产市场价格变化和预购方交付房款等情况，由预售方承担返还财产、赔偿损失的责任。房屋未建成或未交付的，参照签订合同时的房价和法院裁判、调解时的房价之间的差价，确定预购方的损失数额。
五、证据规则：
最高院法释[2001]33号《最高院关于民事诉讼证据的若干规定》（2002年4月1日起施行）
【标题】最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定
【颁布单位】中华人民共和国最高人民法院
【实施日期】2002年4月1日
【文号】法释（2001）33号
第二条第2款：
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第三条第2款：
当事人因客观原因不能自行收集的证据，可申请人民法院调查收集。
第四条：
下列侵权诉讼，按照以下规定承担举证责任：
（二）高度危险作业致人损害的侵权诉讼，由加害人就受害人故意造成损害的事实承担举证责任；（塔吊、外墙作业、高空作业等）
（三）因环境污染引起的损害赔偿诉讼，由加害人就法律规定的免责事由及其行为与损害结果之间不存在因果关系承担举证责任；
（四）建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落致人损害的侵权诉讼，由所有人或者管理人对其无过错承担举证责任；
（六）因缺陷产品致人损害的侵权诉讼，由产品的生产者就法律规定的免责事由承担举证责任；（设备、设施）
（七）因共同危险行为致人损害的侵权诉讼，由实施危险行为的人就其行为与损害结果之间不存在因果关系承担举证责任；
第五条第1款：
在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。
第3款：
对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。
第八条第1款：
诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。但涉及身份关系的案件除外。
第2款：
对一方当事人陈述的事实，另一方当事人既未表示承认也未否认，经审判人员充分说明并询问后，其仍不明确表示肯定或者否定的，视为对该项事实的承认。
第九条：
下列事实当事人无需举证证明：
（一）众所周知的事实；
（二）自然规律及定理；
（三）根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实；
（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；
（五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实；
（六）已为有效公证文书所证明的事实。
前款（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项，当事人有相反证据足以推翻的除外。
第十条：
当事人向人民法院提供证据，应当提供原件或者原物。如需自己保存证据原件、原物或者提供原件、原物确有困难的，可以提供经人民法院核对无异的复制件或者复制品。
第十一条：
当事人向人民法院提供的证据系在中华人民共和国领域外形成的，该证据应当经所在国公证机关予以证明，并经中华人民共和国驻该国使领馆予以认证或者履行中华人民共和国与该所在国订立的有关条约中规定的证明手续。
当事人向人民法院提供的证据是在香港、澳门、台湾地区形成的，应当履行相关的证明手续。
第十九条：
当事人及其诉讼代理人申请人民法院调查收集证据，不得迟于举证期限届满前七日。
人民法院对当事人及其诉讼代理人的申请不予准许的，应当向当事人或其诉讼代理人送达通知书。当事人及其诉讼代理人可以在收到通知书的次日起三日内向受理申请的人民法院书面申请复议一次。人民法院应当在收到复议申请之日起五日内作出答复。
第二十条：
调查人员调查收集的书证，可以是原件，也可以是经核对无误的副本或者复制件。是副本或者复制件的，应当在调查笔录中说明来源和取证情况。
第二十一条：
调查人员调查收集的物证应当是原物。被调查人提供原物确有困难的，可以提供复制品或者照片。提供复制品或者照片的，应当在调查笔录中说明取证情况。
第三十一条第1款：
摘录有关单位制作的与案件事实相关的文件、材料，应当注明出处，并加盖制作单位或者保管单位的印章，摘录人和其他调查人员应当在摘录件上签名或者盖章。
第三十三条第3款：
由人民法院指定举证期限的，指定的期限不得少于三十日，自当事人收到案件受理通知书和应诉通知书的次日起计算。
第三十四条：
当事人应当在举证期限内向人民法院提交证据材料，当事人在举证期限内不提交的，视为放弃举证权利。
对于当事人逾期提交的证据材料，人民法院审理时不组织质证。但对方当事人同意质证的除外。
当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出。
第三十六条：
当事人在举证期限内提交证据材料确有困难的，应当在举证期限内向人民法院申请延期举证，经人民法院准许，可以适当延长举证期限。当事人在延长的举证期限内提交证据材料仍有困难的，可以再次提出延期申请，是否准许由人民法院决定。
第四十条：
当事人收到对方交换的证据后提出反驳并提出新证据的，人民法院应当通知当事人在指定的时间进行交换。
证据交换一般不超过两次。但重大、疑难和案情特别复杂的案件，人民法院认为确有必要再次进行证据交换的除外。
第四十七条第1款：
证据应当在法庭上出示，由当事人质证。未经质证的证据，不能作为认定案件事实的依据。
第四十九条：
对书证、物证、视听资料进行质证时，当事人有权要求出示证据的原件或者原物。但有下列情况之一的除外：
（一）出示原件或者原物确有困难并经人民法院准许出示复制件或者复制品的；
（二）原件或者原物已不存在，但有证据证明复制件、复制品与原件或原物一致的。
第六十五条：
审判人员对单一证据可以从下列方面进行审核认定
（一）证据是否原件、原物，复印件、复制品与原件、原物是否相符；
（二）证据与本案事实是否相关；
（三）证据的形式、来源是否符合法律规定；
（四）证据的内容是否真实；
（五）证人或者提供证据的人，与当事人有无利害关系。
第六十九条：
下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：
（一）未成年人所作的与其年龄和智力状况不相当的证言；
（二）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言；
（三）存有疑点的视听资料；
（四）无法与原件、原物核对的复印件、复制品；
（五）无正当理由未出庭作证的证人证言。
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