昆山广播电台节目问答（4月26日）

问题一：房屋买卖过户

张先生来电说，五年前买了一套动迁房，和房主签订了房屋买卖合同，合同签订后，张先生付了房款，也进行装修并居住。因当时没有房产证，无法办理房产过户，现在房产证办下来了，房产证上的所有权人是原房主，张先生要求办理过户，但是原房主说房子涨价了，要加钱，否则不给过户。张先生害怕房主把房子再卖给其他人，想问问他现在该怎么办？

    律师解答：

目前，张先生提出的这个问题具有一定的代表性。前几年的拆迁活动比较多，一般情况下，被拆迁人都获得了多套房产，所以就对多出来的房屋进行出卖，而买卖当时动迁房是没有房产证的，无法办理过户，只是签订了合同，买方付了房款，搬进房子住，有的还留有一点尾款等办理房产过户之后再付。近年来，动迁房开始办理房产证，房产证也都是办在卖方的名下，房屋价格也大幅上涨，所以卖方认为自己的房子卖得便宜了，于是提出要求买房人加钱，否则不给过户，由此引发了不少的纠纷。为了尽快过户，有的买房人也愿意再多付一点，但都因为卖方要求太高而无法达成一致。

针对这一问题，在协商无果的情况下，买方可以通过到法院起诉的方式来要求卖方协助办理过户登记。在房屋合同有效，且买方也按合同约定向卖方支付了房款的情况下，法院会判决卖方协助办理房屋过户登记。如果卖方不履行法院判决，买方可申请法院强制执行。

这类纠纷有以下三个主要问题要注意：

一、买方要求卖方办理过户登记的请求能否得到法律的支持，关键要看房屋买卖合同是否有效。在这类纠纷中，影响合同效力的其中一个很重要的关键点是房屋共有人是否作为卖方全部签字，如果部分共有人没有签字，或者也没有证据能够证明当初没有签字的共有人是知道或应当知道房产已经被出售的事实，那么这个房屋买卖合同的效力存在问题，这样可能对买房人就很不利。有的卖房人往往以这个作为反悔的理由。所以，在签订房屋买卖合同时，一定要弄清共有人情况，并要求共有人全部签字，如果部分共有人不能到场签字，也要提供合法有效的委托书。

二、要求卖方予以办理过户登记，一般也要在卖方已经取得了房产证之后。

三、在房屋买卖合同签订后国家或地方政府出台了新的房控政策，这就影响到买卖双方权利义务，最主要的表现在纳税和费用的负担上。这首先要按照合同的约定来承担税、费。在没有约定，或约定不明，或签订合同时没有而新政策规定了新的税、费，在协商不成的情况下，应该按法律法规或政策的规定承担。

江苏鹿鼎律师事务所  佟辉律师现场解答