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“限购令”纠纷频发 律师建议慎签《房屋买卖合同》
【字号 】  录入:Admin   更新时间:2012/5/17   阅览:

2011年9月30日王某与许某签订了一份《房屋转让协议》,双方约定王某以275万元购买位于上海市某小区15幢706号产权属于许某所有的房屋一套。同时协议约定王某向许某支付定金5万元,并约定余款270万元于2011年10月30日之前付清,逾期一个月以上未付余款,即视为王某单方违约,应承担5万元的违约金,许某有权解除合同。

在合同签订合后,王某立即给付了定金,但是眼看约定的最后交款日10月30日已经到来,许某多次向王某讨要房款,王某却迟迟没有给付。原来,29岁的王某是上海某公司职员,刚来上海工作不到一年,尚未取得本地户口。由于王某不是上海居民,且不能出具累计1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明,属限购和限贷对象,无法办理贷款及过户手续。于是王某决定不再购买该房屋,要求许某返还定金,许某自然不会同意。2012年2月10日,王某愤而将许某诉至法院,请求解除合同退还已支付的定金。

法院经审理后认定,王某违约,许某有权没收定金,并依法驳回了王某的起诉。王某与许某的房屋转让协议是于2011年9月30签订的,而上海市关于本市贯彻《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》是于2011年2月出台并生效的。该限购文件中明确规定,“对不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭,暂停在本市向其售房。违反规定购房的,不予办理房地产登记。”而此案中王某在明知限购政策的情况下,仍签订购房协议,应当承担由此带来的不利后果。本案中双方当事人在协议中明确约定了违约期限和违约责任承担方式,故应由违约方承担违约责任,定金不予返还。

北京市京大律师事务所上海分所郝红颖律师分析认为:在中央和各省市出台房屋限购令后,出现了大量以情事变更为由,主张返还房屋买卖定金的诉讼纠纷,而原告诉请大多被法院支持。但应当看到在这类纠纷中,购房者与售房者签订买卖合同时限购政策还没有出台,所以购买方可以以情事变更为由解除房屋买卖合同,收回购房定金。而本案中,双方当事人签订购房合同时,上海市的限购政策已经出台大半年之久。在司法实践中,限购令具有约束力,其已经成为了司法裁判的依据。原告王某不能因不了解而免责。因此,原告须承担违约责任,当然不能主张适用情事变更来要求解除合同、返还定金。

为避免因此产生的纠纷,郝红颖律师建议双方当事人在签订房屋买卖合同的时候,一定要先行了解所购房屋地区的购房政策,不要因为一时的疏忽大意,对自己造成不该有的损失。

同时,针对“限购令”出台后房产纠纷猛增的情况,有关部门也做出了相应的举措:

2011年4月浙江省高院出台全国第一个专门针对审理受房产调控政策影响的房屋买卖案件的司法指导性意见。

2011年5月上海市将限购令写入上海新版购房合同,上海市住房保障和房屋管理局发出通知,对购房合同做了修改,增加了有关限售规定的特别告知等条款,新条款还明确规定,买房人违反限购令、隐瞒住房情况导致住房无法交易的,需要向卖房者赔偿因此造成的经济损失。

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